Direct naar inhoud
Vergunningen

Nota Dak Haarlem 2026: welk type dakopbouw mag er op jouw huis?

Dakopbouw

Kort antwoord: Haarlem staat bij nieuwe dakopbouwen nog maar twee hoofdtypen toe: de voorgevel recht optrekken met een plat dak (hoofdtype I), of de bestaande gevel afdekken met een schuine kap (hoofdtype II). Voor zo'n 12.000 panden heeft de gemeente al vastgelegd welk type daar hoort, en dat staat op een digitale overzichtskaart. De gemeenteraad heeft dit beleid op 18 december 2025 vastgesteld. De bekendmaking stond op 22 januari 2026 in het Gemeenteblad.

Denk je aan een extra verdieping in Haarlem? Hieronder lees je wat er op jouw adres mag, wat de gemeente van het ontwerp verwacht en hoe de vergunning werkt.

Wat is de Nota Dak - dakopbouwen?

De Nota Dak - dakopbouwen is het nieuwe Haarlemse beleid voor extra verdiepingen op bestaande gebouwen. Volgens de gemeente liet het oude beleid wel 11 varianten toe en waren de regels niet altijd duidelijk. Dat leidde tot discussie, vertraging, hogere kosten en een rommelig straatbeeld. Het nieuwe beleid bestaat uit drie onderdelen:

  • Twee hoofdtypen dakopbouw in plaats van veel varianten.
  • Een toegewezen type per pand of ensemble (een rij of blok panden die samen één geheel vormen), vastgelegd op een digitale overzichtskaart.
  • Beeldkwaliteitsregels: eisen aan de buitenkant van de dakopbouw, zoals materiaal, goten, vensters en zijkanten.

Het vastgestelde beleid staat in Gemeenteblad 2026, 27459 (22 januari 2026) en geldt sinds 23 januari 2026.

De twee hoofdtypen dakopbouw

Hoofdtype I: de voorgevel recht optrekken

Bij hoofdtype I gaat de bestaande voorgevel recht omhoog en komt er een plat dak op. Het doel is dat het eindresultaat eruitziet "alsof de verhoging met de oorspronkelijke bouw is opgeleverd". Uit de beeldkwaliteitsregels:

  • Het gevelmateriaal loopt door: is de gevel van baksteen, dan wordt de opgetrokken gevel ook baksteen. Metselverband, voegtype en voegkleur nemen ook het bestaande over.
  • Goten en lijsten gaan naar de nieuwe bovenrand. Na de verbouwing zitten er nooit twee goten of lijsten boven elkaar (goten van bestaande erkers zijn een uitzondering).
  • Een rollaag vormt de overgang tussen de oude en de nieuwe gevel.
  • Vensters komen recht boven de ramen van de verdieping eronder.
  • Zijkanten worden lichtgrijs gepleisterd of afgewerkt met baksteen of steenstrips, nooit met kunststof of houten rabatdelen. Bij hoekpanden wordt de zijkant een volwaardige voorgevel.

Hoofdtype II: een schuine kap

Bij hoofdtype II komt er een schuin dak op de bestaande gevel. Belangrijke regels:

  • De hellingshoek is 70 graden. De bovenkant mag worden afgeknot tot een deels plat dak, bijvoorbeeld voor zonnepanelen of een groen dak. Die zijn dan niet zichtbaar vanaf de straat.
  • Had het pand een mansardekap, dan komt er weer een mansardekap terug, met dezelfde hellingen en verhoudingen.
  • Het dak krijgt keramische dakpannen in één kleur per ensemble (zwart of rood). De eerste dakopbouw in een ensemble bepaalt welke kleur en welk pantype de volgende dakopbouwen krijgen.
  • Dakkapellen worden uitgelijnd met de ramen eronder en krijgen grijze, zinken zijkanten. Topgevels lopen door in de dakopbouw.

Daarnaast bevat de nota regels voor naoorlogse wijken (zoals woontorens, appartementenstroken en rijen grondgebonden woningen) en voor bijzondere gevallen. Een bijzonder geval geldt alleen als het zo op de kaart staat, of later zo in het omgevingsplan is vastgelegd.

Hoe zoek je op welk type bij jouw huis hoort?

De gemeente koos per pand of ensemble een hoofdtype. Ze keek daarbij naar herstel van het straatbeeld, bestaande dakopbouwtrends, de plek in de wijk en de architectuur van het ensemble. Zo vind je jouw type:

  1. Ga naar kaart.haarlem.nl en open de kaart "Nota Dak - dakopbouwen".
  2. Zoek je adres en bekijk welk type bij je pand of ensemble hoort: hoofdtype I, hoofdtype II of een bijzonder type.
  3. Check het omgevingsplan via "Regels op de kaart" in het Omgevingsloket. Kijk daar of er op jouw pand nu een dakopbouw mag.
  4. Twijfel je? Via haarlem.nl kun je de gemeente een vraag stellen over de regels. Je krijgt dan binnen 2 weken antwoord per mail. De gemeente geeft daarbij geen advies over je plan. Je kunt ook bij ons terecht.

Belangrijk: de nota wijst geen nieuwe panden aan waar een dakopbouw mag. Het type is toegewezen aan panden waar het omgevingsplan al een dakopbouw toestond. Voor sommige ensembles verdwijnt die mogelijkheid zelfs: ensembles van woningcorporaties zonder bestaande dakopbouwen, en een aantal ensembles van kleinere particuliere woningen met de aanduiding orde 2 (cultuurhistorisch waardevol of beeldbepalend).

Wat betekent dit voor je vergunning?

Een dakopbouw is niet vergunningvrij. Op haarlem.nl staat een lijst met vergunningvrije (ver)bouwplannen, zoals een uitbouw of dakkapel. De dakopbouw staat daar niet tussen. Doe altijd eerst de Vergunningcheck in het Omgevingsloket.

Waar de gemeente op toetst. Haarlem toetst aan het omgevingsplan, de welstandseisen (waaronder de nieuwe beeldkwaliteitsregels) en de bouwtechnische regels van het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl). Een ontwerp dat vanaf het begin het toegewezen type volgt, voorkomt discussie.

Wat je meestuurt. Onder meer tekeningen (situatie, plattegronden, gevels, doorsnede), materialen en kleuren, constructieberekeningen, foto's en de bouwkosten. Specifiek voor een dakopbouw vraagt Haarlem om grondonderzoek naar de draagkracht.

Beslistermijn. Bij een complete aanvraag meestal 8 weken, met een mogelijke verlenging van 6 weken. Ingewikkelde aanvragen volgen een procedure van 26 weken (plus eventueel 6). Daarna kunnen anderen tot 6 weken na publicatie bezwaar maken. Je mag dan al beginnen, behalve bij sloop of bij een monument.

Monument? Voor een beschermd monument heb je ook een omgevingsvergunning voor monumenten nodig. Twijfel je, mail dan naar erfgoed@haarlem.nl.

Overgangsfase. Het omgevingsplan wordt in stappen aangepast aan de toegewezen typen: eerst het centrum en het stedelijk gebied eromheen, daarna de rest van de stad. Wat er op dit moment voor jouw adres geldt, zie je via "Regels op de kaart". Wij kijken het ook graag voor je na.

Hoe De Dyk Bouw & Vastgoed je helpt

Een dakopbouw in Haarlem moet in het straatbeeld passen én prettig wonen. Zo pakken wij dat aan:

  • Vooraf checken: samen kijken we welk type bij je pand hoort, wat het omgevingsplan toestaat en of er al een trendsetter in je ensemble staat.
  • Ontwerp en vergunning via onze vaste architect: goten, rollaag, metselverband, pannen en dakkapellen nemen we vanaf de eerste schets mee, en we verzorgen de vergunningsaanvraag.
  • Constructie en fundering: het grondonderzoek en de constructieberekeningen die Haarlem vraagt, regelen we met onze vaste constructeur.
  • Een bindende offerte zonder verrassingen: elke dakopbouw is maatwerk. De prijs hangt onder meer af van het type (plat dak of pannendak), de kozijnen en de binnenafwerking. Na een opname weet je precies waar je aan toe bent.
  • Snel gebouwd: na de vergunning staat een dakopbouw gemiddeld in 4 tot 6 weken.
  • Eigen vakploeg en een vaste projectleider: je hebt één aanspreekpunt, van de aanvraag tot de oplevering.

Klanten waarderen ons met een 4,9/5 op Trustoo.

Veelgestelde vragen over de Nota Dak in Haarlem

Welke typen dakopbouw mogen er in Haarlem? Twee hoofdtypen: de voorgevel recht optrekken met een plat dak (I) of een schuine kap op de bestaande gevel (II). Alleen waar dat op de kaart staat, geldt een bijzonder type.

Mag ik zelf kiezen tussen hoofdtype I en II? Nee. De gemeente heeft per pand of ensemble een type toegewezen. Dat zie je op de digitale overzichtskaart.

Mag er op elk Haarlems huis een dakopbouw? Nee. De nota wijst geen nieuwe panden aan. Op sommige ensembles, waaronder ensembles van corporaties, verdwijnt de mogelijkheid juist.

Heb ik een vergunning nodig voor een dakopbouw? Ja, reken op een omgevingsvergunning. Haarlem vraagt bij een dakopbouw ook om grondonderzoek naar de draagkracht.

Hoe lang duurt de vergunningaanvraag? Bij een complete aanvraag meestal 8 weken, met een mogelijke verlenging van 6 weken. Ingewikkelde aanvragen volgen een procedure van 26 weken.

Hoe lang duurt de bouw van een dakopbouw? Na de vergunning gemiddeld 4 tot 6 weken.

Wat kost een dakopbouw? Dat is maatwerk. De prijs hangt af van onder meer het type dak (plat of pannendak), de kozijnen en de binnenafwerking. Na een opname ontvang je een bindende offerte.

Offerte voor een dakopbouw in Haarlem?

Wil je weten welk type dakopbouw er op jouw huis mag en wat het kost? Vraag een vrijblijvende, bindende offerte zonder verrassingen aan.

Vraag een offerte aan | 085 060 02 17 | info@dedykvastgoed.nl

Meer over onze aanpak: Dakopbouw, aanbouw en uitbouw | Werkgebied Haarlem

Bronnen

Blog

Meer artikelen